2月以来，广东省多个城市密集发布关于运用专项债券资金收回收购存量闲置土地的公示。2月13日，中指研究院发布相关数据显示，截至2月11日，广东佛山、惠州、珠海、中山、江门等城市已公告超160宗土地收购计划，涉及土地使用面积逾680万平方米，预计收购总金额超过350亿元。此外，多个地区陆续发布公告，公开征集社会闲置土地进行收储。
业内人士指出，尽管多地迅速且大规模地利用专项债资金进行土地收储，有效推动了当地存量土地的消化进程，展现出积极的态势，但多数城市在实施专项债收购存量土地政策时仍需提速。
161宗土地、353.7亿元
伴随着广东珠海、汕尾、中山、惠州等多个地区陆续公示了2025年度第一批拟使用土地储备专项债券收回收购存量闲置土地的项目及收储价格，或拟收回收购国有建设用地土地使用权的项目名单，广东第一批拟使用专项债收购存量土地成绩单出炉。
2月13日，中指研究院发布数据显示，截至2月11日，广东省佛山、惠州、珠海、中山、江门等15个地区公告涉及土地共计161宗，总面积达684.7万平方米，拟定的收储价格总额合计为353.7亿元。
从收购存量土地数量来看，惠州以46宗地块居首位，汕尾则以20宗地块紧随其后，位列第二。珠海、云浮、广州三市均以14宗地块并列第三。从地块的具体信息来看，公示的地块涵盖了住宅、商办、工业及其他多种类型，其中住宅用地占比超过半数，达到50%以上，商办用地占比超过30%，工业用地占比超10%。
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，此类存量土地的闲置有很多原因。部分和地方政府城市规划有关系，部分也和地方房地产市场下行压力有关系，但总体上都能够借此次专项债政策，全面和有力对相关项目做到退出，实现闲置土地的库存出清。
在收购价格方面，根据自然资源部发布的242号文件规定，收购价格需基于市场评估价与企业拿地成本，取两者中的较低值作为基础价格，并结合市场情况等因素对基础价格进行适当调整。以东莞沙田镇的一宗地块为例，该地块于2015年12月成交，成交价为3476万元，地块评估价为8985.94万元。根据拟收购公告，该地块最终拟收回价格遵循成交价与评估价就低确定的原则，确定为3476万元。
中指研究院政策研究总监陈文静分析称，各城市公告中的地块在出让时基本为无溢价成交，与出让时的成交价相比，拟收购价格与成交价基本持平，约70%的地块拟收购价格与成交价的比值在0.8－1.0之间，超40%的地块比值在0.9－1.0之间，约13%的地块比值在0.7－0.8之间，个别地块拟收购价格的折扣较大。
多城打响闲置土地盘活战
随着广东首批拟收储名单的落地，北京商报记者梳理发现，自2024年10月财政部明确允许专项债用于回收存量闲置土地以来，河南开封、浙江金华、江西吉安等多个地区陆续发布公告，公开征集社会闲置土地进行收储。
这些公告中，多数明确指出了收储的对象，主要包括企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地，以及进入司法或破产拍卖、变卖程序的土地，因低效用地再开发或基础设施建设等需要收回的土地，还有已动工地块中规划可分割暂未建设的部分土地。
陈文静指出，专项债收购闲置存量土地有利于改善市场供求关系，促进房地产市场进入新循环，也是2025年促进房地产开发投资、新开工止跌回稳的关键举措，打通各项收储堵点，加快收储节奏，或将是未来中央和地方政府政策的重要着力点，相关配套政策有望继续完善。
然而，尽管专项债收购闲置存量土地存在诸多益处，但在实际操作过程中仍面临不少难点。陈文静经过调研发现，专项债额度不清晰、调规程序复杂、土地置换利益难协调等因素导致部分地方政府参与积极性不足。同时，由于收购价格相对较低，政府与企业之间的协调难度较大，企业参与意愿普遍较低。此外，当前收购标的物更集中于地方国企，这也进一步增加了调动其他类型企业积极性的难度。
严跃进表示，发债收地模式开启，将有助于快速系统高效促进存量土地的盘活，对于土地市场的供求关系平衡具有积极作用。当然最为关键的是，此类土地项目收购后，对于相关房企的资金状况改善具有积极作用。反过来有助于房企轻装上阵，在稳定企业经营或进入新一轮投资拿地方面保持更强的竞争力。
北京商报记者王寅浩李晗
