2025年8月20日，在中国房地产经纪学会主办的“2025中国住房租赁发展论坛”上，乐乎集团创始人兼CEO罗意发表主题演讲，基于乐乎公寓集团对北京长租公寓市场的长期跟踪与数据积累，深度剖析市场现状、租户需求变迁及未来投资逻辑，提出“外围崛起与核心区突破”的新机遇，为行业提供前瞻性布局指引。
市场格局：外围主导，核心区改造价值凸显
当前北京长租公寓市场呈现“外围热度持续、核心区边界突破”的典型特征。数据显示，近年来项目成交以五环外为主，增值型项目占绝大多数，机构投资人（外资占比约30%）与金融机构是市场主力，且后者更偏好“拎包入住”的成熟项目。2025年，建信望京、建信古城等项目以资产交易形式完成转让，交易单价约2万元/平方米，资本化率（CapRate）超6%，印证金融资本对高成熟度运营项目的青睐；而六环外项目如昌平硅谷SOHO成交单价约9880元/平方米，凸显外围区域的成本优势。
值得关注的是，随着部分区域写字楼有效租金低于长租公寓，“商改租”逻辑在核心区逐渐成立。“过去公寓投资多在城市外围，但现在核心区写字楼改造为长租公寓的案例开始涌现，市场版图正向二环内延伸。”罗意指出，这一变化为投资者提供了新的价值挖掘空间。
需求变迁：年轻租户主导“科技+实用”新偏好
乐乎公寓集团基于20家门店、695份问卷的调研显示，18-35岁年轻群体已成为市场主力，其需求正从“基础功能”向“科技赋能+场景实用”转变。调研数据揭示鲜明对比：26%的租户认为电视是“最无用家电”，而微波炉（46%）、投影仪（26%）成为最受期待的设施；在新增需求中，人脸识别系统（首选率74.73%）、送物机器人（64.43%）等智能设备高居前列，“科技住宅”已成为年轻租户的核心诉求。
投资逻辑：锚定“产业+地铁”双引擎，布局七大核心方向
结合市场现状与需求变化，罗意提出北京长租公寓的核心投资策略——围绕“产业集聚区+地铁通勤廊道”布局。
产业维度：科技、金融等高薪产业集聚区周边形成租金高点。例如，望京因互联网企业集聚，一居室平均租金达7373元/月，坪效109元/平方米/月；上地、西二旗依托中关村科技园，租金水平甚至超过部分二环区域。“产业人口的租金承受力强，供需关系紧张，是投资的安全垫。”
通勤维度：地铁线的“空间折叠”效应显著。以15号线为例，望京东一居室租金1.1万元/月，顺义约3000元/月，但沿线花梨坎、后沙峪等站点因高坪效成为投资热点。罗意强调，1号线、6号线、15号线等放射状线路沿线，是“时间换租金”型租户的主要选择，具备持续投资价值。
具体到区域，乐乎建议重点关注七大方向：中心城区（四环内）的高端项目机会；上地、西二旗等科技产业密集区；望京至顺义的15号线沿线；朝阳东部至通州的通勤带；亦庄产业人口外溢区；丰台科技园至房山的9号线/房山线沿线；以及首钢地区的金融街外溢承接区。
行业趋势：精细化运营决胜未来
罗意表示，随着北京保租房、集体土地租赁住房等供给持续增加（截至2024年10月累计筹集34.6万套），市场已从“增量争夺”转向“存量运营”。“未来，谁能精准匹配租户需求、高效利用空间、嫁接科技与服务，谁就能在竞争中脱颖而出。”
作为北京集中式公寓市场规模第一的品牌，乐乎公寓集团将持续深耕“产业+地铁”核心区域，以智能化改造和社群运营提升项目价值，为行业提供可复制的运营范本。此次演讲不仅为中房学峰会带来前沿市场洞察，更为住房租赁行业的投资者与运营者指明了清晰的布局方向。
