近日，戴德梁行召开了2024年终市场回顾会。
2024年，上海甲级写字楼市场迎来12个优质项目入市，共计近80万方，主要集中在黄浦、虹口以及徐汇新兴板块。四季度时，写字楼市场成交环比上扬，全年以60.4万平方米净吸纳量收官，比去年增长55%。 全市平均空置率小幅上扬至22.4%，仅新增供应入市区域空置率有较大涨幅。市场持续供大于求的背景下，业主进一步下调租金预期，2024年四季度全市平均租金降至7.3元/平方米/天，环比下降1.1%。
戴德量行预计2025年上海甲级写字楼供应压力持续，不完全统计甲级写字楼计划年度供应面积超过百万方，出租率和租金如何企稳回升是市场面临的巨大挑战，仍需较长周期。
在戴德梁行大中华区研究内容主管Shaun Brodie看来，2025年，专业服务业、金融、制造业、TMT等企业将继续引领上海甲级写字楼市场租赁需求。由于2025年供应压力不减，业主需要积极增强项目竞争力以应对市场变化，如建立先进并且充分优化的全生命周期资产管理计划等等。
实际上，去年初以来，上海政府持续出台一系列政策支持消费市场扩容提质。四季度则大力提高消费券的发放力度，切实拉动消费领域的需求。
与2023年对比，上海市的核心商圈内平均租金小幅下跌，空置率较去年对比小幅下降。核心商圈未来供应项目（2025-2028年），总供应量约88万平方米；非核心商圈未来供应项目（2025-2028年），总供应量约805万平方米。
去年全年，上海市首店新增总数达到1269家，与去年同期相比小幅增长。
戴德梁行华东区商业部董事陈云九表示，尽管2024年商业市场有所波动，但基于政府一系列优质振兴消费的措施与政策出台，上海零售市场逐步复苏，无论是品牌方、开发商，还是消费者表现都是积极正面的。上海围绕“首发经济”和“精品消费”推出了一系列政策措施，将吸引全球消费者到访上海，增加上海对国际品牌的吸引力。
戴德梁行大中华区研究内容主管Shaun Brodie则指出，随着上海零售物业市场迎来若干知名新项目入市，零售物业间的分化进一步加剧。现有零售物业通过开设首店或旗舰店、优化租户组合、翻新物业设施，及设置体验性空间来应对日趋激烈的市场竞争。展望未来，中国政府适度宽松的货币政策，以及扩大内需、提振消费和经济增长的措施，将为上海零售物业市场带来良好稳固的经济基本面和相对乐观的前景。
2024在各种投资市场上均是稳健小年，在该形势下，上海房地产大宗交易市场依然共录得117宗、共计707亿元的成交，金额相比去年下降仅14%，其中Q4录得成交42宗、共计181亿。
整体来看，与住宅市场存在难得的同频现象，2024上海大宗市场“以价换量”特征明显，买卖双方均存在愿意达成交易往前走一步的意愿，部分买家认为价格已经在足够低位置，卖家经过几年考虑也愿意在该价位出货。其中，单宗平均金额有所下降，相较2023年单宗交易金额为6.94亿元，2024年单宗交易金额为6亿元，其中小于5亿元的宗数占总成交的67%，其中四季度的该比例高达81%。
买家内外资类型方面，内外资成交额差距进一步扩大，内资以87%的成交金额占比、94%的成交宗数占比刷新八年历史高点。外资则主要以机构投资人为主，主要成交为领展收购七宝万科50%股权，以及GIC收购松江印象城、南翔印象城48%股权。内资中个人和非机构投资者比例大幅上升，金额占比达72%，这部分投资者虽倾向于投资办公物业，但公寓/住宅、工业/物流等也保持关注。
买家行业类型方面，金融、国企为自用型物业购买主力一与2023年相比，金融企业成交比例大幅跃升，主要购置自用型优质办公，典型成交包括财通证券收购富汇大厦，普陀中海中心等；其中，国企买家成交量一直稳居前列，在自用型成交中占六宗，2年内占比维持在17%-19%;外地能源化工买家尤其活跃，偏好在上海等一线城市布局办公、住宅、酒店等各类优质资产;相反，TMT企业购置不动产需求在2024年显著下降，成交额仅占3%。此外，近年外地能源公司和宗教机构亦在频繁出手收购上海商办物业，2024年共出现9宗相关交易。
基于此，戴德梁行华东区资本市场部联席主管、执行董事卢强认为，2025 年第一季度乃至上半年“以价换量”特征会延续，其中一批最具新引力的低价资产成交后，新一批资产是否还是会降价以适应成交还有待观察。此外，得益于上海在中国经济桥头堡的独特地位，上海物业将持续获得自用投资者的青睐，且来自全国的实力自用企业、个人投资者和国央企将继续成为办公、酒店物业的主力买家。国内低息环境有望给内资买家创造良好的融资杠杆以及利息负担，同时进一步降息的预期为成为超额收益的来源。
