奉贤南桥居民程先生站在浦南运河边，眯着眼望向对岸，那片熟悉的轮廓留在过往不复的岁月里，“是时候告别了”。
这个名为贝港的城中村是奉贤南桥最后可成片开发的区域，于今年初启动改造。未来，这779亩土地将不再只是简单的居住区，而是一个集居住、商业、文化、休闲于一体的综合性社区、一个展现现代城市魅力的水岸客厅。
改造，是为人民而始。截至去年底，上海已累计启动93个城中村改造项目，受益居民5万余户。
今天召开的2025年上海市推动经济持续回升向好政策举措新闻通气会透露，今年上海启动城中村改造项目25个。
这意味着，城中村整体改造将进一步提速扩容，将有1.2万户居民因此受益。
“蓝图”动态完善多向互动，护航地块发展
2023年4月21日，贝港城中村改造项目启动首批动迁对象签约，程先生是首批签约户之一，得知动迁工作启动后，虽然对这片土地感情颇深，但他明白，城中村改造与百姓福祉、城市发展紧密相关。完成签约后，他高兴不已：“这是件好事情，我一定会积极配合，大力支持改造项目的推进。”
2024年10月30日，奉贤南桥镇与瑞安房地产签署贝港城中村改造项目合作框架协议。这是继青浦蟠龙天地、闵行召稼楼之后，瑞安房地产在上海的第三个城中村改造项目。据瑞安房地产相关人员介绍，贝港城中村改造将呈现不同的定位和社区形态——比起前两个项目的“城市轻度假”风格，该项目更强调以人为本的公共性、生活服务的在地性和对老城区周边“15分钟社区生活圈”的完善程度。因此，除了新建住宅商办之外，公建配套也占据相当一部分，包含公园、学校、文化配套等多元业态，充分传承南桥文脉记忆，带来新的生活方式。
贝港城中村周边基本为建成区，人口较为稠密，拥有1.2公里长的运河水岸线，公共交通也比较便利，一条是运营多年的轨道交通5号线，另一条则是正在建设中的南部动脉——南枫线，预计2029年基本成形。目前，地块清盘已过半，其余地块将于近期签约或正在约谈中。
当拆完、清完，土地回归最初的样子，779亩“蓝图”如何绘就？空间规划是各类开发建设活动的根本与基础，也是一个动态完善、多向互动的过程，持续为地块发展保驾护航。面向未来，贝港城中村要经历一系列涅槃。据奉贤区南桥镇透露，今年计划完成社区整体定位及设计导则、重点片区设计方案国际征集，启动首发住宅地块出让和规划二路等公建配套项目建设。
2月8日上午，青浦区凤溪城中村改造项目举行开工仪式，标志着改造项目已从征收阶段全面转入建设阶段，安置房一期、二期和一号地块、二号地块将全面启动，预计在2027年陆续交付。
示范项目加快形成，需更多“精细化”思考
上海一直把城中村改造作为重要的民生工程、发展工程和治理工程持续推进。
根据上海市房管局的统计数据，2023年，上海启动10个城中村改造项目；去年，启动21个项目，并提前1个月完成年度目标任务。预计到2026年底，上海将全面启动整体改造项目，全面完成整治提升，力争到2027年，基本完成城中村整体改造项目的征收动迁，同步推进实施规划拔点。
高效的背后，既有居民们对改善居住的紧迫性，也离不开职能部门在工作模式上的创新实践，使得一批示范项目加快形成。
在普陀红旗村，伴随着最后一块绿地迎来竣工，这片上海中心城区最大城中村的城市更新道路画上阶段性句号。
红旗村改造的一大特色是包含“肥瘦搭配”的“片区更新”思路，即以经济潜在收益较好的地块更新，带动经济潜在收益相对薄弱的地块改造，进而以片区“大平衡”代替单一地块的“小平衡”。比如，贯穿项目地块6条高压线下的土地空间因刚性管制很难进行开发，普陀区创造性进行规划调整，既利用“高压走廊”下方的消极空间打造城市绿地公园，又把绿地公园的地上地下空间进行产权分割后将地下空间单独出让，一来增加政府土地收入，二来给予真如环宇城MAX和山姆会员店共筑生态购物公园的机会，改善项目资金平衡。从“单个项目改造”向“连片改造”转变，提高各个地块的协调度，扩大“租差”共享的范围。
拆除改造，确保资金来源是重点也是难点。城中村改造通常周期较长，加上当前房地产市场出现调整等多种因素影响，社会资金筹措难度较以往可能有所增加。去年以来，国内多个超大特大城市宣布城中村改造专项借款获批，有的城市已完成首批专项借款落地投放。上海积极用好“新老划断”融资政策、争取专项借款额度、研究落实国家专项债新政，寻求多样融资渠道，更好挖掘土地价值。这意味着城中村改造项目的“资金网”正在织密。
同时，立足区域，强化区级层面与镇域层面的统筹联动，包括整镇域多个城中村项目的统筹联动、城中村项目与旧住房成套改造项目的跨类别统筹联动等。相关方面探索建立市、区、镇多级“两旧一村”资金池，以丰补歉，平衡不同类型、不同地域项目的经济收益。例如，金山亭林镇东新村城中村改造项目统筹联动小梁薄板房屋改造项目，推动跨项目、跨类别联动改造，促成全市“两旧一村”联动改造的先行案例，形成“点上突破，面上引领”的示范效应。
