早上8点半，北京市西城区广安门片区一家房产中介门店的晨会上，商圈经理林路在白板上画了一条横轴，从左到右标出4个节点：“旧房过户”“退税起算”“新房网签”“12个月红线”。
他在每个节点上圈了一圈，提醒经纪人：“今年以来有两个客户，一个踩对了顺序，4万8的个税全退了；另一个先签了新房网签，3万6的退税款直接没了。今天带看之前，先把这张时间轴给客户讲清楚。”
林路反复强调的时间顺序，对应的是2026年1月12日发布的《财政部税务总局住房城乡建设部关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（财政部税务总局住房城乡建设部公告2026年第3号）：居民换购住房个税退税政策延续至2027年12月31日。这是该政策自2022年落地以来的第二次续期。
林路在接受《中国经营报》记者采访时表示，其所在门店早在去年年底就整理了换房退税办理指南，并对经纪人做了专项培训。“今年以来，换房退税咨询量增长比较明显。此前因政策周期短而暂缓换房计划的业主，目前开始主动来问房源匹配和交易流程。”
对于房产中介一线经纪人来说，公告的发布带来的不只是咨询量上升，更考验经纪人帮客户在12个月内完成“卖旧买新”衔接的能力。
按照公告退税规则，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全额退还已缴个税；新购住房金额低于现住房转让金额的，按新购金额占现住房转让金额的比例退还已缴个税，即退税额＝（新购金额÷现住房转让金额）×已缴个税。享受退税有两个前提：买卖在同一城市范围内，且售房人是新购住房的产权人或产权人之一。“同一城市”指同一直辖市、副省级城市、地级市所辖全部行政区划。
西城区居民徐慧（化名）就是林路口中“踩对顺序”的那类客户。2026年6月，徐慧将一套两居室以480万元售出，8月在同一小区换购650万元三居室。卖房时因不符合“满五唯一”免征条件，按当地1%核定征收口径缴纳个税约4.8万元。由于新购金额高于售房金额，4.8万元符合全额退还条件。
中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，今年以来，伴随增值税征收率下调以及退税政策延期，政策叠加对市场预期修复起到积极作用。就10月市场而言，改善型成交的回升更多来自高总价房源“以价换量”后的性价比改善，而非价格端的全面回暖，未来还需持续观察。
林路给客户算过一笔账：2026年1月1日起，个人销售持有不足2年住房的增值税征收率已从5%下调至3%。以一套成交价500万元、持有不满2年的住房为例，按成交价简化测算、未考虑不含税价换算，增值税征收率下调对应税负减少约10万元；若1年内换房并符合全额退税条件，个税还可退还，换房成本进一步降低。“对一些有改善需求的人来说，成交意愿也有所增强。”林路说。
林路反复提醒客户注意顺序：必须先完成旧房过户，再签新房网签；12个月从旧房过户之日起算，踩错节点退税款就可能落空。
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，退税政策延期执行体现了政策连续性和稳定性，有利于稳定市场预期；同时，政策直接降低了换房家庭的购房成本，支持居民改善住房条件，有助于促进改善性住房需求释放。
根据住房城乡建设部网签数据，2026年1—9月，二手房交易网签面积61746万平方米（约6.17亿平方米），同比增长10.7%，一、二手房合计交易量保持增长，置换链条对市场活跃度的支撑作用明显。
价格层面，9月份70个大中城市中，二手住宅环比上涨城市增至9个，较上月增加6个；一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2%，自2026年3月以来连续7个月上涨，核心城市房价的底部支撑有所增强。
以北京为例，根据北京市住建委网签数据统计，2026年10月1—28日，北京二手房网签11299套，同比上涨15.41%，对应网签面积约99.26万平方米。结构上，改善性需求出现边际恢复迹象：9月北京300万元以上房源成交占比由4月的20.9%提升至30.9%，90平方米以上二手房成交占比也有所提高。
展望未来，市场人士预计，退税政策的二次延续，叠加增值税征收率下调等利好，市场置换链条修复有望从点状改善向更广范围传导。
