聚焦超大城市基层治理与老旧小区更新改造需求，新修改的《上海市住宅物业管理规定》自11月1日起施行，在物业治理架构、业主自治机制、共有资金管理等方面作出系统性安排，多项与业主切身利益密切相关的“钱袋子”新规受到关注。
“物业治理委员会制度”正式落地，物业治理委员会和业主委员会有什么不同？能发挥什么作用？
重要制度补位
解决业委会“悬空期”
上海市徐汇区明园小安桥居民区物业治理委员会的成立，源于去年12月的一次小区消防系统改造。
当时，该小区13栋高层居民楼的消防设施严重老化、急需维修，而业委会因三名委员辞职无法正常履职，维修资金的监管一度成为难题。
小区党总支书记刘琦表示，这笔维修资金数额较大，居民普遍关心费用如何使用、由谁来监督。
最终，经过充分讨论，7名业主代表与街道片区长、居委会成员共9人组成消防设施维修改造小组。经消防改造方案对比、业主评审、票选、公示等流程，维修工程顺利启动。从资金使用到施工资质核查，居民均享有充分的知情权。
今年7月，居民区所有楼栋消防设施完成更新。在业委会恢复履职前，这一临时成立的消防设施维修改造小组持续运作至今，并更名为“物业治理委员会”。
目前，田林街道业委会暂未履职的四个小区均已成立物业治理委员会，成功推动解决老电梯更换、污水管改造等一批小区民生问题。
上海物业管理新规
守护业主“钱袋子”
此次新修订的《上海市住宅物业管理规定》明确，无法选举产生首届业委会或未能完成换届改选的，由街镇及时组建物业治理委员会，任期一般不超过1年，最长不超过2年，业委会依法成立后自行解散。
上海通识律师事务所主任袁方认为，在小区业委会未选出或暂时不能履责，但又遇到业主迫切需要解决的问题时，比如维修、物业选聘等，这一规定起到了有效的补位作用。
社区公共收益，也就是利用共有场地和设施的“经营所得”，归业主共有。此外，小区维修资金在余额不足时需启动“续筹”，这些属于业主的资金，如何监管、怎么使用，也是居民关注的重点。
上海物业管理新规明确，要求社区公共收益要设立专户，维修资金筹集要有约束。
公示、公开招投标
业主大会说了算
上海徐汇某小区业委会副主任殷春海的工作手册上，垃圾清运、绿化整修、节日活动等收支账单均记录在册。
该小区3栋31层高楼共有近700户居民和商户，每年小区停车费、广告费等各项公共收益超过100万元，全部纳入公共收益监管账户并用作小区各项改造工程的启动资金。
殷春海介绍，每次改造前，方案都会在业主群和小区宣传栏公示，再进行公开招投标，每一笔资金的使用都由业主大会通过、业委会盖章确认。
账目清晰、监管透明
业主“钱袋子”更放心
近年来，小区消防设施改造花费220万元，9部电梯更换花费600万元。由于账目清晰、监管透明，改造项目落地见效，居民看在眼里，参与筹集维修资金的积极性也更高了，为小区基础设施改造提供了资金保障。
业主谢飞表示，以前大家都不交维修资金，后来看到电梯换了、消防修了，他一户就交了接近6000元。小区物业负责人梁益涛介绍，小区维修资金续筹比例在2024年约为30%，目前已提升至95.6%。
新修订的《上海市住宅物业管理规定》明确，小区公共收益要以物业管理区域为单位，开设专门账户，收支情况纳入业委会年度报告和财务审计内容；维修资金要实行专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则，按幢立账、按户核算。
上海通识律师事务所主任袁方认为，对公共收益和维修资金实施强监管，公开透明、专款专用，能够让居民明明白白消费。
