每经记者 陈利 每经编辑 陈梦妤 孙志成
5月9日，西安发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，明确自即日起全面取消住房限购措施，居民家庭在全市范围内购买新建商品住房、二手住房不再审核购房资格。
不再实施公证摇号，建筑面积大于144平方米的住房在摇号选房时不再实施“刚需优先”。同时支持房地产企业、经纪机构、金融机构合作建立“以旧换新”购房模式，对房产交易流程开展全链条优化。
限购取消后，西安楼市产生了什么变化？市场反馈如何？
对项目影响暂时还不明显
“政策发布后，我们项目的客户来电咨询量明显增加，今日售楼部的到访数据相较之前工作日也有小幅度增加。”西安龙湖·云璟项目相关人士在微信上告诉《每日经济新闻》记者，项目在第一时间结合新政推出了营销活动。
公开资料显示，龙湖·云璟位于西安曲江东雁塔区，属于主城三环内项目，属于此次放开限购后直接受益项目，在售建面约187-195平方米改善产品。
“目前推出了5套超值特价房，成交送5万元车位抵用券，并享受3年物业费减免。”
“我们的项目在西安所处板块比较分散，情况都不太一样。从目前来看，有2个项目在新政出台后，无论是电话咨询，还是首日到访数量，都有小幅度提升。”龙湖西安区域相关负责人在接受每经记者采访时表示，但整体来看变化还不大，需要一段时间观察。
事实上，不止是龙湖·云璟项目，在新政后，西安多个项目也准备在近期加推新品，加大营销力度。
远洋·未央华府项目相关负责人表示，项目新一批次5月8日开盘，目前在售70-143平方米的刚需、改善产品，后期也将加大新品推售力度。
作为此次西安放开限购的核心二环区域内项目，大明宫金茂府相关人士告诉记者，项目定位是高端改善人群，此前去化情况一直比较好，“从目前情况来看，新政对项目影响暂时还不明显”。
事实上，在2023年9月，西安曾调整过一次限购政策，二环以外区域不再执行住房限购措施，此次再优化实际就是取消了二环内的限购，但二环内在售项目并不多。
公开信息显示，西安二环共计34公里，分布着莲湖区、碑林区、新城区、未央区等传统老城区，土地资源稀缺，开发饱和，区域供应主要以二手房为主，新房在售项目则主要集中在北二环内的大明宫板块。
据不完全统计，目前西安二环内在售项目除大明宫金茂府外，还有大明府、文韬府、紫檀府、中海开元壹号·紫宸、大明宫璞悦府、华润·明德润府等6个项目，以及待售项目中铁建西·派天麓，以改善产品为主。
西安当地多位业内人士在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，由于西安的新房基本在二环外，上一轮（2023年9月）二环外区域取消限购，和实质性全面取消限购相差不大，因此本轮政策预计对市场不会有颠覆性影响。
“但对企业而言，有可以帮助企业降低成本、促进销售、提升产品力的政策，房企可做一些降本增效动作。”
相较于新房市场，记者注意到，西安二手房挂牌量在迅速增长。据贝壳找房，自5月10日中午11时至记者发稿，西安二手房挂牌量已新增近900套。
“房东这两天挂牌出售意愿确实有所增加。”在第三方平台上，一房产经纪人告诉记者，可以随便买，特别是现在出台了“以旧换新”政策后，一些希望换新的客户加快了挂牌速度，但“目前房价还没有出现明显波动”。
有利于激活改善型增量需求
西安是当前难得的新房价格仍保持上涨的城市。
国家统计局数据显示，3月份70个大中城市中，共有57个城市新建商品住宅售价指数环比下降，2个城市持平，11个城市环比上涨。其中西安涨幅0.4%，仅次于上海，这已是西安楼市连续13个月保持上涨态势。
今年前4月，西安楼市整体销售业绩也有所回温。
据克而瑞监测，1-4月大西安房企商品房全口径销售金额TOP30累计成交金额399.29亿元，4月增量与3月增量基本持平。成交面积199.53万平方米，4月单月增量呈小幅扩大趋势。
不过，整体来看，西安楼市的去化并不乐观。中指研究院数据显示，仅一季度，西安新建住宅库存水平已经上升至1253万平方米，去化周期12.8个月。
而从产品成交上来看，据中指研究院，2020年以来，西安新房成交面积段略有上移，到2023年末，120-160平方米的改善产品已成为成交主力；成交总价上移明显，产品集中在150万-200万元、300万元以上两段。改善型项目销售相对较高，甚至出现了“越贵越摇”现象。
到2024年该情况仍在持续。一季度西安主城区144平方米以上户型成交量同比提升10个百分点，总价300万元以上产品占比上涨了8个百分点。最近，西安市面上出现众多“四代住宅”，品质好、户型大、总价高，推动了新建住宅价格结构性上涨。
另一方面，西安市住房和城乡建设局最新数据显示，4月份，全市存量房（二手房）网签备案面积99.72万平方米，其中，住宅网签备案9451套，面积94.26万平方米。套数环比下降1.73%，同比下降2.18%。
这是继3月后，西安二手房成交量连续2个月保持在9000余套高位。
但从价格上来看，国家统计局数据显示，自2023年5月起，西安二手房价格持续下行，3月二手房价格环比下降0.3%，同比下降4.2%，“以价换量”趋势明显。截至目前，仅贝壳找房上，西安二手房挂牌量已经来到132363套。
此次西安新政也明确提出“以旧换新”，支持房地产企业、经纪机构、金融机构合作建立“以旧换新”购房模式，对房产交易流程开展全链条优化。鼓励经纪机构分类合理降低经纪费用，积极引导交易双方共同承担经纪服务费用；鼓励有条件的企事业单位、社会主体租赁或购买相对集中的二手住房，实施微改造后用于职工宿舍、居家式旅馆、民宿等运营。
“这将有利于激活西安本地改善型增量需求，打通二次置换链条，并有助于多层次租购并举的房地产市场建立，满足各类群体住房需求。”中指研究院西安公司总经理石蕊表示。
不过，有房企人士告诉记者，本次西安新政短期内或会刺激“以旧换新”的改善性需求释放，但预计持续时间不会太久，并呈现政策边际效应递减。
“当前西安新房市场成交端疲软，二手房成交周期长，单一政策已无法提振行业信心，需要市场反应一个阶段，再集中政策组合拳出击，如放松限售、降低二手交易成本等，或可加快置换改善市场流通。”
