行业加速构建新模式，房企投资信心仍待改善。
文｜《中国企业家》记者 李艳艳
国家统计局近期发布的2023年全国房地产市场基本情况显示，2023年行业规模继续下滑。
从数据来看，2023年1~12月，商品房销售面积和销售额、房地产开发投资、房企到位资金等指标累计降幅较1~11月继续扩大，其中，商品房销售面积创2012年以来新低，销售额创2016年以来新低，开发投资规模创下2017年以来新低。不过，2023年12月单月，商品房销售面积环比增长近四成。
多家机构统计和报告显示，2023年，中国房地产市场继续承压，整体仍在低位调整。行业百强累计业绩继续呈现负增长状态，且格局持续分化。
央国企背景房企的逆势增长备受关注。其中，保利发展以超4000亿元的销售额位居行业第一。此外，融资端承压态势有所松动。
近期政策面继续释放利好，支持房企合理融资，提振市场信心。多位业内人士表示，受制于多重因素，购买者信心和预期修复尚需时日，企业销售去化及回款还将面临较大压力。尤其对于出险房企来说，债务展期、重组以及保交楼是两大棘手的任务，填补资金缺口或直接关系企业存续。
自2021年下半年以来，房地产市场已经深度调整两年多时间。告别“高负债、高杠杆、高周转”旧模式的同时，行业也在加速构建发展“新模式”。越来越多的房企不再增加年度销售目标，追求规模化发展，转而通过主动管控销售规模，积极探索转型新方向，追求更加平稳的发展道路。
筑底
“房价底部已显现。”58安居客研究院院长张波对《中国企业家》表示。
国家统计局数据显示，从环比看，2023年12月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅比上月扩大0.1个百分点。同期，一线城市二手住宅销售价格环比下降1.1%，降幅比上月收窄0.3个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别下降1.2%、0.6%、1.5%和1.1%。
张波认为，这样的数据表现意味着，一二手房价维持下行态势，市场分化明显，尤其是很多二线城市新房“以价换量”现象明显，使房价有了更多调整空间。总体来看，房价筑底态势还在持续，但市场积蓄动能、等待反转的信号已经较为明显。
“预计要等到龙年开春后，市场逐步反转。”张波称。
2023年，行业规模继续下滑。统计显示，全年商品房销售面积、金额分别为11.17亿平方米、11.66万亿元，分别较2022年下降8.5%、6.5%，降幅大幅收窄15.8和20.2个百分点。
“相比2021年，面积、金额分别下降35%和34%，这意味着，行业继续出清、延续筑底行情。”克而瑞一位分析师称。
从季度来看，行业销售整体表现为“前高、中低、后稳”格局。其中，一季度销售迎来“小阳春”，前期积压需求得以集中释放；二季度在供应收缩、需求退潮下，市场复苏动能快速衰退；三四季度，中央至地方出台一系列利好政策，且随着供应加码，处在低位的销售金额、面积迎来边际改善。
在房屋施工和新开工方面，2023年，房地产开发企业房屋施工面积约83.84亿平方米，同比下降7.2%，其中住宅施工面积约58.99亿平方米，同比下降7.7%；住宅新开工面积6.93亿平方米，同比下降20.9%。
在易居研究院研究总监严跃进看来，全国房地产新开工面积同比增速已连续28个月下跌，但跌幅有所收窄。受过去拿地、房企资金状况等因素影响，新开工出现了比较大的调整。
值得注意的是，2023年，住宅竣工面积72433万平方米，增长17.2%。据克而瑞统计，2023年新开工面积降幅同比收窄，但相较2019年，总体下降近六成。在“保交楼”政策带动下，2023年竣工面积高出过去十年均值1.5%，增速创下近十年新高。
在新开工持续低迷、房企拿地谨慎聚焦之下，2023年房地产开发投资持续承压。全年房地产开发投资额11.09万亿元，比上年下降9.6%，若与高点2021年相比，下降22%。前述克而瑞分析师称，从绝对量来看，开发投资规模已经连续两年高位下滑，回到2018年水平。
在其看来，开发投资压力来自于新开工及土地购置指标的走弱。2023年房地产开发企业房屋新开工面积下降20.4%。而根据CRIC监测的全国300城土地成交来看，2023年土地成交面积和金额同比下降超过两成。“（2023年）12月仍处政策宽松期，但从市场反馈来看，边际效应递减。”该人士称。
诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱表达了类似观点。
“虽然这一年政策维持宽松局面，且热点城市有重磅政策落地，但市场预期降低，房企投资相对谨慎，新开工仍维持较大降幅，拿地规模降低，带动了投资增速持续走弱。”王小嫱称，“后续房地产投资信心的回升，依赖于市场端的改善。”
出险
“2023年重点房企销售额整体仍在明显下降。”中指研究院企业研究总监刘水介绍。
2023年，TOP100房企销售总额为62791.0亿元，同比下降17.3%，不过，相比去年有超过40%的下降，降幅在缩小。据刘水透露，部分公布销售目标的企业中，头部企业仅华润、越秀超额完成销售目标。
销售下行，行业集中度也在下降。
“近几年TOP100企业市场份额持续下降。”刘水称。具体来看，2023年，身处千亿以上阵营的房企16家，较去年同期减少4家；第二阵营（500亿元~1000亿元）企业19家，较去年同期减少4家；第三阵营（300亿元~500亿元）企业14家，较去年同期减少14家。
据克而瑞数据，2023年以来，在行业深度调整之下，百强房企格局分化持续，央国企销售表现显著好于混合所有制房企和民营房企。具体来看，2023年百强累计业绩同比降低的企业数量占比近七成，其中有31家同比降幅高于30%，民营房企占27家。
央国企背景房企逆势增长备受关注。其中，保利发展以超4000亿元的销售额位居行业第一，中海地产、华润置地、建发房产等央国企销售额也均实现正增长，并进入行业前十强榜单。此外，深耕一二线的龙湖、扎根长三角区域的滨江集团等部分民营房企也表现出色，后者业绩已位居行业第11。
王小嫱评价指出，2023年，整体融资环境宽松。
进入9月，央行频频发声。11月和12月，中央金融工作会议、中央经济工作会议中提出“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷；同时，推动行业并购重组。
在金融政策的带动下，房地产到位资金跌幅较2022年有所收窄。国家统计局数据显示，2023年，房地产开发企业到位资金12.75万亿元，比上年下降13.6%。其中，国内贷款1.56万亿元，同比下降9.9%；利用外资47亿元，同比下降39.1%；自筹资金约4.2万亿元，同比下降19.1%。
过去一年，出险房企债务重组进程加速推进。据不完全统计，自2021年下半年以来，已有融创等超50家上市房企启动债务重组，监管部门近年来也密集出台房地产风险化解相关政策。近日，住房城乡建设部和金融监管总局发布通知，明确建立城市房地产融资协调机制，精准满足合理融资需求。
今年以来，先后有正荣、旭辉、奥园、龙光等多家房企披露了境外债务重组方面的阶段性进展。
2024年一二季度仍是债务到期高峰。据第三方统计，其到期规模在1500亿元以上，预计今年上半年房企债务压力依然较大。当前融资政策持续利好，但实际受益仍仅限于优质房企及白名单房企。对于仍能正常运营的房企而言，当务之急仍是把握好政策利好窗口期。
中原地产研究院统计显示，过去一年，房地产调整政策高达1008次。去年12月，政策持续宽松，特别是北京和上海两个特大城市，全面松绑首付认定标准，调整非普住宅标准，拉动了年末市场回暖的节奏。多位行业人士表示，强信心、防风险、促转型仍是政策未来很长一段时间的主力方向。
新生
“保交楼”仍是所有房企目前的第一要务。
从全国来看，房地产完工率还在不断提升。张波表示，当下的“保交楼”更重视“可交付”，对于交付质量问题关注较少，这也导致不少项目交付后出现一些集中性矛盾。他建议，下一步可以在交付质量层面有更多政策指导。
行业正从野蛮发展回归理性和产品本位。包括融创、天津泰达在内，多家房企都曾试水或长期坚持“无理由退房”策略。“无理由退房”对房企最大的考验，是其背后的资金保障和运营能力，以及最终的兑现预期。如何让“无理由退房”成为行业明规则，倒逼住宅品质和服务，成为业内关注的话题。
“我国房地产市场供求关系发生重大变化”的新形势下，房地产“下半场”已经开启。“先行者”如万科，正通过调整组织和人事安排，以期抓住消费类基础设施REITs发展机遇。
近日，万科正式成立商业事业部，万科七大区域的商业业务、印力集团统一并入商业事业部。在万科看来，消费类基础设施REITs试点为商业业务迎来了重要的发展机遇，通过商业板块的“一盘棋”建设和强化团队管理力量，有助于更好地抓住商业业务发展机会。
国家统计局局长康义提到，房地产市场长期健康发展有比较好的基础，主要原因有两个方面，一是城镇化数量和质量提升还会有很大的空间，二是构建房地产发展新模式潜力巨大。房地产发展的新模式正在积极构建当中，这是破解房地产发展难题、促进房地产健康发展的治本之策。
其中，正在推进的保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设，以及城中村改造这些工程（即“三大工程”）都在快速推进。康义认为，随着这些工程有力有序推进，将有利于解决人民群众在住房、居住方面“急难愁盼”的问题，同时也会带动房地产相关投资消费，推动房地产市场健康发展。
2023年以来，中央已多次在重要会议中强调积极推进“三大工程”建设。
比如，针对保障房实施策略，近日住建部相关司局负责人表示，新一轮保障性住房建设拓展了配售型保障性住房新路子，重点是针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体，以及城市需要引进的科技人员、教师、医护人员等这“两类群体”，预计配售型保障房将在部分城市探索实施。
张波也认为，保障性住房是房地产发展新阶段中非常重要的组成部分，这也标志着我国将构建政府保障基本需求、商品房满足改善住房需求、租购并举的“双轨制”住房体系。
“未来保障房和商品房会严格进行划分，保障房只在体系内进行流转，尤其是配售型保障性住房，实施封闭管理，个人不得私下交易或者上市流通。总体来看，有利于缓解各类大中城市住房矛盾。”张波称。
2024年是超大特大城市城中村改造的启动之年。在中指研究院市场研究总监陈文静看来，城中村改造对住房需求的实际拉动或有限，但对预期影响至关重要。
展望2024年，陈文静表示，新房市场短期内仍有一定调整压力。随着央行重启抵押补充贷款（PSL）、广州首张房票落地等，“三大工程”配套政策正在加速落地，预计将对2024年房地产开发投资形成一定支撑，但由于销售市场修复缓慢，全国房地产开发投资下行态势或难改。
