南方日报记者 柴亚娟

近段时间,房地产龙头企业万科债券出现异常波动引发外界关注。11月6日,万科与境内外金融机构举行三季度业绩说明会,会上,万科管理层表示,万科基本情况无恙,流动性依旧稳健;深圳国资委与深铁表态坚定支持万科,并表明已经准备好丰富的“工具箱”去应对可能遇到的风险。

11月7日,万科股债市场出现回升走势,万科A开盘走高,以近2%的涨幅领跑,同时,企业多只债券大涨。显然,深圳国资委的撑腰帮助万科度过了眼前的危机,不过从长远来看,真正解除危机需要的是整个行业稳定发展和市场信心的修复。

当下,房地产业进入高质量发展的转型期,而房地产新模式的探索是一项系统工程,新旧模式的转换显然是一个漫长而痛苦的过程。实际上,早在5年前就喊出“活下去”的万科,比同行更早地进入转型期。万科的转型之路究竟走得如何,能否帮助其真正破解信任危机、穿越周期,持续健康地活下去?

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早在5年前就喊出“活下去”的万科,比同行更早地进入转型期。    资料图片

走过了“交学费”阶段

在行业转型的艰难时期,万科财报显示,公司保持稳健,财务状况良好,经营性现金流已连续14年为正,销售规模保持在头部阵营。今年8月30日发布的2023年半年报显示,万科经营服务业务实现全口径收入267.3亿元,同比增长11.9%,实现双位数增长。

“自今年6月起,泊寓已实现单月利润连续回正,9月份实现累计权益净利润回正,预计今年内将实现整体盈利。”10月20日,万科举办的媒体见面会上,泊寓总经理胡冬华分享了万科长租公寓业务的最新发展情况。截至目前,泊寓已在19个城市为8.3万间保障性租赁住房提供运营服务,在市场化运营机构中,纳保数量位居第一。

10月26日,万科旗下印力集团于消费类基础设施REITs试点中拔得头筹,中金印力REIT成为第一批正式进入公开发布阶段的消费类基础设施公募REITs之一。

当晚,郁亮在微信朋友圈发文感慨,“REITs对于不动产经营业务的重要性,类似于按揭贷款之于住宅开发的重要性,能够实现商业模式的闭环。一旦完成REITs的环节打通,万科将有望真正从开发商转变为不动产商,也为投资者提供了更多选择,其深远影响将随时间显示出来。”

在郁亮看来,万科的经营服务业务起步比较早,但以前吃掉了很多利润,如今“学费”终于付完了,不再成为负担。

“经营服务业务赚的是小钱、长钱和辛苦钱,在短期内,对整体盈利表象要有重大改变,还有难度。”郁亮说,转型不是一蹴而就,与开发业务不同,经营服务业务是“滚雪球”业务,给一定的时间,将会对收入、利润有重大影响。“在外部条件具备的情况下,万科会做好准备,也会保持耐心。”

努力熬过转型“阵痛期”

经营服务性业务实现正向盈利,意味着万科转型初见成效,相当于企业完成减脂、增肌、活血,万科本应以一个更加健康、饱满的状态应对眼前的挑战。出乎意料的是,郁亮却坦白,房地产行业进入马拉松“撞墙期”,阵痛比预想的更长、更痛。

马拉松“撞墙”是指运动员在比赛中必须经历的一段艰难路程,通常发生在赛程的30公里左右。在这段赛程中,跑者体能严重消耗,肌肉酸痛,配速下降,身体到了极限状态,甚至失去行动能力,就像“撞墙”一样。

媒体见面会上,热爱马拉松的郁亮以长跑中的身体动能转换为例,他认为,“今天(房地产市场)的状态有点像马拉松‘撞墙’。身体原来消耗碳水化合物,以糖转换能量,但跑了30公里之后体内的糖基本消耗完了,开始燃烧脂肪转化能量让你往前跑。燃烧脂肪转化比较慢,需要5—10分钟,这一段时间是最痛苦的,因为糖不够了,脂肪还没起来,熬过去就能跑下去。”

两年前,行业刚触及深水区时,郁亮对于市场的判断尚是“尊重常识,回归常态,阵痛之后仍有机会”。

“阵痛的压力对每个人都一样,各方都不容易,都在努力熬过阵痛期。”

阵痛之后的机会在哪里?

阵痛之后的机会在哪里?万科认为是与客户同步发展,与城市同步发展。

在10月20日的万科媒体交流会上,万科开发业务负责人张海认为当前行业环境已发生较大变化,客户已成为最宝贵的资源。“现阶段首先要将基本功练得更好,所谓基本功,首先是按期、保质地将产品交到客户手中,也包括加强与客户互动,满足客户新的需求。”

在张海看来,万科这些年的种种探索与实践,都是“推动变化,并成为变化”的过程。郁亮持同样的观点,“没有成功的企业,只有时代的企业。”在他看来,每个企业都要适应时代的变化,做时代需要的事情,才可能做到成功。

郁亮认为,住房市场需求已经从“有没有”的阶段,走向“好不好”的阶段。目前客户对居住的需求越来越多,类型也越来越多样化,但针对新需求的市场供应是不充分的。从城市人口增长、改善、更新的需求来看,预计未来住宅建设的中枢值是10亿—12亿平方米。

“由此来看,现阶段住房建设水平超跌了。今年预计新开工不到7亿平方米,回到了2006年的水平,距离10亿—12亿平方米的中枢值有较大差距。”郁亮指出,住房作为居民生活刚需不会消失,需求压制久了总要释放出来,市场正在蓄积自发修复的势能。

市场到底何时复苏?郁亮认为,市场的恢复需要三组力量的合力:能买、想买、需要买,目前还存在的难点是“想买”的问题,需要恢复消费者的信心。“恢复消费者的信心,首先需要行业保持稳定,保持行业稳定需要市场各方共同努力,也需要时间。每一轮房地产周期调整,从政策底到市场底,再逐步修复到合理水平,都需要时间。”

“黎明前总是最冷的时候,但还是要对将来有信心。”郁亮表示,他相信城市永不落幕,与客户、城市同步发展,未来仍有很多机会。“更重要的是,当下不必过于悲观。